Quy định thu hồi sổ đỏ cấp sai trong luật Đất đai mới chuẩn bị có hiệu lực đang gây lo lắng, thắc mắc cho nhiều người. Tuy nhiên theo các luật sư, người dân không nên lo lắng mà đây chính là cơ hội để chuẩn hóa thông tin cho sổ đỏ.
Người dân lo lắng
Luật Đất đai sửa đổi đã được thông qua và dự kiến chính thức có hiệu lực từ ngày 01/7, với nhiều sửa đổi, bổ sung. Trong đó, quy định 6 trường hợp nhà nước thu hồi sổ đỏ cấp cho người dân, bổ sung 2 trường hợp so với luật Đất đai 2013 là khi bị tòa án tuyên hủy và đấu giá, giao quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo yêu cầu của tòa án, cơ quan thi hành án mà người phải thi hành án không nộp sổ đỏ đã cấp. Bốn trường hợp khác cơ bản giữ nguyên như luật cũ, nhưng được quy định chi tiết hơn.
Trong đó, nhiều người đang lo lắng về quy định trường hợp sổ đỏ cấp không đúng thẩm quyền, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất thuộc diện phải thu hồi.
Anh Trần Minh Hoàng (TP.HCM) nói sổ đỏ mới cấp, chưa chuyển nhượng bị thu hồi thì còn dễ nhưng với những sổ đỏ đã cấp từ lâu và chuyển nhượng qua nhiều đời thì việc thu hồi và xử lý hậu quả sẽ khó khăn và gây lo lắng cho người mua sau cùng. Bởi không may nếu bị thiếu diện tích hay lấn ranh với nhà hàng xóm thì việc điều chỉnh theo thực tế sẽ phức tạp và mất nhiều thời gian. “Đất nông nghiệp hay đất ở nông thôn thì không sao, nhưng ở các TP lớn, nhất là TP.HCM hay Hà Nội, nơi tấc đất tấc vàng thì đây là thiệt hại rất lớn cho người dân. Đặc biệt là khi những người cấp sổ đỏ sai đã về hưu hoặc đã mất thì ai sẽ là người đứng ra giải quyết tổn thất cho người dân. Nhà nước cần có cơ chế, chính sách hỗ trợ, bảo vệ cho người dân là bên ngay tình”, anh Hoàng kiến nghị.
Người dân làm thủ tục cấp sổ đỏ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai TP.Thủ Đức-Đình Sơn
Luật sư Trần Minh Cường (Đoàn luật sư TP.HCM) cho hay hiện nay, việc cấp sai sổ đỏ xảy ra khá phổ biến. Việc này có thể xuất phát từ nhiều nguyên nhân như: trong quá trình thực hiện không xác minh đúng hiện trạng sử dụng đất, không đo vẽ ngoài thực tế, không lấy ý kiến các hộ liền kề… Vì thế, quy định thu hồi sổ đỏ đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm cấp sổ đỏ có thể gây hoang mang cho người dân. Tuy nhiên, theo ông Cường, việc này thực chất không đáng lo vì đây là cơ hội để chuẩn hóa lại thông tin sổ đỏ cho chính người dân.
Cấp sổ sai có thể bị xử lý hình sự
Luật sư Hoàng Thu, Giám đốc Công ty luật Hoàng Thu, cũng trấn an người dân không cần quá lo lắng mà cần nắm bắt các thông tin mới của luật để làm lại sổ đỏ mới. Nhiều địa phương, nhất là các tỉnh cấp sổ lấn ranh, sai mục đích rất nhiều thì đây là cơ hội để rà soát, thu hồi sổ cấp sai, cấp lại sổ mới cho người dân. Nếu sổ đỏ cấp sai nhưng đã chuyển nhượng hợp pháp thì luật vẫn bảo vệ là cấp lại sổ đỏ cho người sử dụng mới đúng với hiện trạng, mục đích…
“Nên rà soát để thu hồi nếu cấp sai để cấp lại, nhất là cấp sổ đỏ chồng lấn ranh đang gây tranh chấp rất nhiều thời gian qua. Đây là quy định rất hay, có lợi cho người dân. Còn người thực hiện duyệt hồ sơ, ký cấp sổ đỏ cấp sai thì phải chịu trách nhiệm, phải bị xử lý. Nếu sai ở việc cấp sổ thì người cấp sai phải chịu trách nhiệm, còn người dân là bên ngay tình. Nếu không vi phạm, không ảnh hưởng gì đến quyền lợi người khác, thì cấp lại hiện trạng cho người dân. Hiện nay luật đã có đủ hết“, luật sư Hoàng Thu cho hay.
Lãnh đạo một Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại TP.HCM cũng cho biết người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai khi thi hành công vụ thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự. “Đối với trường hợp cơ quan thanh tra có văn bản kết luận sổ đỏ đã cấp không đúng quy định thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm xem xét. Nếu kết luận đó là đúng thì quyết định thu hồi sổ đỏ đã cấp. Nếu xem xét, xác định sổ đỏ đã cấp là đúng quy định thì phải thông báo lại cho cơ quan thanh tra. Cơ quan có thẩm quyền thu hồi là cơ quan có thẩm quyền cấp sổ đỏ. Đối với sổ đỏ đã cấp cho hộ gia đình, cá nhân thì UBND cấp huyện có thẩm quyền thu hồi. Cơ quan thực hiện việc thu hồi và quản lý sổ đỏ đã thu hồi là văn phòng đăng ký đất đai“, vị này cho hay.
Ông Phạm Ngọc Liên, nguyên Giám đốc Văn phòng đăng ký đất đai TP.HCM, giải thích thêm cấp sổ đỏ sai hay đúng phải có cơ quan chức năng là Thanh tra nhà nước kết luận. Khi đã có kết luận là sổ đỏ bị cấp sai, cơ quan cấp sổ đỏ phải xử lý, thông thường là thu hồi. Trong quyết định cũng quy định là cấp lại và xử lý người cấp sai sổ đỏ. “Cấp sai phải thu hồi và cấp lại cho đúng quy định, đúng đối tượng. Đối với người cấp sai cũng sẽ bị xử lý hành chính hoặc hình sự tùy mức độ sai phạm“, ông Liên cho hay.
6 trường hợp sổ đỏ bị thu hồi
Khi nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất ghi trong sổ đỏ; Khi cấp đổi sổ đỏ; Khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới sổ đỏ; Khi sổ đỏ đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm cấp sổ đỏ; Khi sổ đỏ đã cấp bị tòa án có thẩm quyền tuyên hủy; Trường hợp đấu giá, giao quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo yêu cầu của tòa án, cơ quan thi hành án mà người phải thi hành án không nộp sổ đỏ đã cấp.
Ngoài 6 trường hợp nêu trên, việc thu hồi sổ đỏ chỉ thực hiện khi có bản án, quyết định của tòa án đã được thi hành hoặc văn bản kiến nghị của cơ quan thi hành án, trong đó có yêu cầu thu hồi sổ đỏ đã cấp. Nếu nhà nước thu hồi sổ đỏ nhưng chủ đất không giao nộp thì cơ quan có thẩm quyền sẽ quyết định hủy sổ đỏ đã cấp. Luật mới cũng quy định cơ quan cấp sổ đỏ có trách nhiệm đính chính nếu có sai sót về thông tin của người được cấp so với thông tin tại thời điểm đính chính. Sổ đỏ sai sót thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai đã được kiểm tra xác nhận hoặc thể hiện trong văn bản của cơ quan có thẩm quyền, cũng sẽ được đính chính.
