Sáng ngày 21/04/2025, tại số 414, đường Huỳnh Tấn Phát, phường Bình Thuận, quận 7, Tp.HCM, Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC) và Viện Nghiên cứu Chính sách pháp luật và Kinh tế hội nhập (IRLIE) phối hợp Tạp chí Doanh nghiệp và Trang trại Việt Nam giao Trung tâm tư vấn pháp luật Minh Sơn (TTTVPLMS) tổ chức buổi tham vấn pháp lý bằng hình thức trực tiếp và trực tuyến cho các độc giả, các doanh nghiệp thành viên, các doanh nghiệp nông nghiệp và trang trại liên quan đến Luật Đất đai; Nghị định số 123 năm 2024 của Chính phủvà Luật Hôn nhân và gia đình 2014…
Tại đây, các luật gia, luật sư, tư vấn viên pháp luật của Trung tâm tư vấn pháp luật Minh Sơn(TTTVPLMS) đã lắng nghe câu hỏi, giải đáp các thắc mắc một cách cụ thể như sau:
Trường hợp thứ nhất: Xây nhà ở nhiều năm trên đất khai hoang có được cấp sổ đỏ hay không?
Doanh nghiệp thành viên tại Hà Nội nêu câu hỏi: Thửa đất do ông bà tự khai phá năm 1980 để làm vườn. Năm 2007, ông bà cho con cháu để làm nhà và gia đình đã quản lý ổn định từ đó đến nay. Đất phù hợp quy hoạch nhưng chưa được đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu. Vậy gia đình có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) không?
Căn cứ theo khoản 2 Điều 13 Luật Đất đai quy định, Nhà nước quyết định mục đích sử dụng đất thông qua các hình thức như giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Căn cứ theo khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai, đối với các trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất mà tự ý chuyển mục đích sử dụng trước ngày 1/7/2014 thì vẫn có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Căn cứ theo các quy định tại Điều 137, 138, 139 và 140 của Luật Đất đai, trường hợp thửa đất chưa được cấp sổ đỏ, nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định, sẽ được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu.
Thời hiệu xử phạt hành chính về đất đai quy định tại Điều 3 Nghị định số 123 năm 2024 của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Theo đó, thời hiệu xử phạt là 2 năm, tính từ thời điểm hành vi vi phạm xảy ra.
Cụ thể: Đối với hành vi vi phạm hành chính đã kết thúc (theo khoản 3 Điều này), thời điểm tính thời hiệu xử phạt được xác định là thời điểm hành vi chấm dứt; Đối với hành vi vi phạm hành chính đang tiếp diễn (không thuộc khoản 3), thời điểm tính thời hiệu là thời điểm người có thẩm quyền phát hiện hành vi vi phạm khi thi hành công vụ.
Vì vậy, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước ngày 15/10/1993, nếu chưa bị xử lý vi phạm trước ngày Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực, thì không bị xử lý theo quy định của Nghị định này.
Trường hợp thứ hai: Xây nhà trên đất của bố mẹ vợ, khi ly hôn chia tài sản ra sao?
Doanh nghiệp thành viên thuộc Câu lạc bộ Doanh nghiệp IMRIC – IRLIE tại TP.HCM nêu câu hỏi: Tôi và vợ có xây nhà trên đất của nhà vợ, giờ chúng tôi ly hôn thì làm cách nào có thể chia giá trị nhà là tài sản chung vợ chồng được xây trên đất của bố mẹ vợ?
Qua đó, việc xây nhà trên đất bố mẹ vợ hoặc bố mẹ chồng cho rất phổ biến nhưng đôi khi sẽ xảy ra những tranh chấp khi ly hôn. Xác định tài sản chung, tài sản riêng của vợ chồng được Luật Hôn nhân và gia đình 2014 quy định rõ.
Căn cứ tại khoản 1 Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình, có quy định tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.
Căn cứ tại khoản 3 điều 33 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014, trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung.
Có thể hiểu, trường hợp nhà ở chỉ được xây dựng bằng tiền lương của chồng hoặc tiền lương của vợ có được trong thời kỳ hôn nhân thì nhà ở đó vẫn được xác định là tài sản chung. Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh nhà ở mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì nhà ở đó được coi là tài sản chung.
Mặc dù vậy, vì bạn muốn chia phần giá trị nhà được xây trên đất của ông bà ngoại thì bạn phải có tài liệu, chứng cứ xác định căn nhà được xây bằng công sức, nguồn tiền của vợ chồng bạn hoặc các bên liên quan thừa nhận tại Tòa án là nhà do vợ chồng bạn bỏ tiền ra xây dựng.
Căn cứ tại khoản 1, 2 và 3 điều 59 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014, khi ly hôn, vợ chồng được phép thỏa thuận phân chia tài sản chung. Trong trường hợp hai bên không thỏa thuận được thì có thể yêu cầu tòa án giải quyết; khi đó, tài sản chung của vợ chồng được chia đôi nhưng có tính đến các yếu tố quy định tại khoản 2 Điều 59 Luật Hôn nhân và gia đình 2014. Tài sản chung của vợ chồng được chia bằng hiện vật, nếu không chia được bằng hiện vật thì chia theo giá trị; bên nào nhận phần tài sản bằng hiện vật có giá trị lớn hơn phần mình được hưởng thì phải thanh toán cho bên kia phần chênh lệch.
Do vậy, việc xử lý nhà ở do các bên thỏa thuận, nếu không thỏa thuận được về nguyên tắc sẽ chia đôi giá trị của căn nhà, có tính đến công sức đóng góp của mỗi bên, lỗi của mỗi bên trong vi phạm quyền, nghĩa vụ của vợ chồng,…Mặc dù chia đôi giá trị tài sản nhưng trên thực tế thường sẽ không chia được bằng hiện vật (không chia đôi căn nhà) mà bên nào nhận phần tài sản bằng hiện vật (căn nhà) có giá trị lớn hơn phần mình được hưởng thì phải thanh toán cho bên kia phần chênh lệch.
Quý doanh nghiệp có thể tham khảo, khi giải quyết tranh chấp không thể tách biệt các quyền lợi của vợ chồng bạn ra khỏi miếng đất của nhà vợ. Vụ án cũng phải giải quyết tổng thể quyền lợi của người sở hữu đất là bố mẹ vợ. Trường hợp này thông thường các bên sẽ tiến tới kết quả là nhận lại phần giá trị còn lại, sau khi trừ khấu hao. Hoặc các bên thỏa thuận về việc mua lại đất của nhà bố mẹ vợ. Trường hợp nếu các bên không thỏa thuận được phương án chia, Tòa án sẽ căn cứ hồ sơ, tài liệu, chứng cứ và thực trạng để có phán quyết phù hợp thực tế, đảm bảo quyền lợi các bên theo quy định.
Phó viện trưởng Viện IRLIE, ThS. Phạm Trắc Long – Giám đốc Trung tâm tư vấn pháp luật Minh Sơn
