Sáng ngày 01/02/2025, tại số 414, đường Huỳnh Tấn Phát, phường Bình Thuận, quận 7, TP.HCM, Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC) phối hợp Viện Nghiên cứu Chính sách pháp luật và Kinh tế hội nhập (IRLIE) giao Trung tâm tư vấn pháp luật Minh Sơn (TTTVPLMS) tổ chức buổi tham vấn pháp lý bằng hình thức trực tuyến cho các doanh nghiệp thành viên, các doanh nghiệp thuộc Câu lạc bộ Doanh nghiệp IMRIC – IRLIE xoay quanh Thông tư 10/2024/TT-BTNMT và Luật Đất đai 2024…
Tại đây, Luật sư Phạm Lan Thảo – Phó giám đốc Trung tâm tư vấn pháp luật Minh Sơn (TTTVPLMS) đã phân tích, tham vấn pháp lý như sau: Để biết một mảnh đất có nằm trong quy hoạch hay không có thể tra cứu thông tin trên sổ đỏ…Đồng thời, tại thời điểm giao đất không đúng thẩm quyền năm 1996 không có quy hoạch, thế nhưng đến năm 2024 có phù hợp với quy hoạch có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?
Cách nhận biết đất có bị hạn chế quyền sử dụng đất bằng sổ đỏ
Căn cứ theo khoản 11 Điều 8 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT có quy định thông tin về hạn chế quyền sử dụng đất được thể hiện trên sổ đỏ cụ thể:
Nội dung thông tin về hạn chế quyền sử dụng đất thể hiện đối với các trường hợp như sau: Trường hợp thửa đất hoặc một phần thửa đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình, khu vực bảo vệ, vành đai an toàn thì thể hiện: “Thửa đất (hoặc Thửa đất có … m2 (nếu một phần thửa có hạn chế)) thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình, khu vực bảo vệ, vành đai an toàn … (ghi tên của công trình có hành lang bảo vệ; khu vực bảo vệ, vành đai an toàn)”; Trường hợp trong quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất có nội dung hạn chế quyền sử dụng đất thì thể hiện: “Thửa đất (hoặc Thửa đất có … m2 (nếu một phần thửa có hạn chế))… (ghi nội dung hạn chế theo giấy tờ hiện có) theo … (ghi tên giấy tờ có nội dung hạn chế)”; Trường hợp cá nhân là người dân tộc thiểu số được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại khoản 3 Điều 16 Luật Đất đai 2024 thì thể hiện: “Không được chuyển nhượng, góp vốn, tặng cho, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất, trừ thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng chính sách và để thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người thuộc hàng thừa kế là người dân tộc thiểu số thuộc diện hộ nghèo, hộ cận nghèo tại vùng đồng bào dân tộc thiểu số và miền núi”; Trường hợp đăng ký đất đai mà không được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì thể hiện: “Người sử dụng đất giữ nguyên hiện trạng sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý”; Trường hợp người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài được thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nhưng không thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam và người đó chưa chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi đăng ký đất đai cho người đó thể hiện hạn chế “… (ghi tên và thông tin người được thừa kế) là người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài (hoặc cá nhân nước ngoài) không được cấp Giấy chứng nhận”; Trường hợp thửa đất không có hạn chế thì thể hiện…
Qua đó, phạm vi diện tích đất bị hạn chế quyền sử dụng là toàn bộ thửa đất hoặc một phần thửa đất thì được thể hiện trong sổ địa chính, trên bản đồ địa chính, mảnh trích đo bản đồ địa chính, sơ đồ thửa đất. Trường hợp hạn chế quyền sử dụng trên một phần thửa đất thì thể hiện thêm vị trí, ranh giới phần diện tích đất có hạn chế trên bản đồ địa chính, mảnh trích đo bản đồ địa chính, sơ đồ thửa đất.
Căn cứ theo khoản 1 Điều 39 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT cũng quy định sơ đồ thửa đất được thể hiện các thông tin gồm: Thông tin về số thứ tự thửa đất, diện tích, hình thể thửa đất, tọa độ đỉnh thửa, chiều dài các cạnh thửa; Số hiệu thửa giáp ranh hoặc tên công trình giáp ranh, chỉ dẫn hướng Bắc – Nam; Chỉ giới, mốc giới quy hoạch sử dụng đất, chỉ giới, mốc giới hành lang bảo vệ an toàn công trình trên thửa đất được thể hiện bằng đường nét đứt xen nét chấm kèm theo ghi chú loại chỉ giới, mốc giới; Trường hợp thửa đất có phần diện tích đất sử dụng riêng của một người và phần diện tích đất sử dụng chung của nhiều người thì thể hiện ranh giới giữa các phần diện tích đất bằng đường nét đứt xen nét chấm, kèm theo ghi chú thích theo mục đích của đường ranh giới đó; Trường hợp đất có nhà chung cư hoặc công trình xây dựng không phải là nhà ở mà diện tích đất sử dụng chung của các chủ sở hữu là một phần diện tích của thửa đất thì phải thể hiện phạm vi ranh giới phần đất sử dụng chung đó.
Do đó, nếu một phần thửa đất thuộc quy hoạch hay có chỉ giới, mốc giới quy hoạch sử dụng đất đi qua thì sẽ được thể hiện tại mục Sơ đồ thửa đất và mục Hạn chế về quyền sử dụng đất được ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Mặt khác, người dân có thể liên hệ cơ quan chức năng có thẩm quyền đề nghị cung cấp thông tin quy hoạch. Người dân có thể đến trực tiếp Phòng Tài nguyên và Môi trường quận/huyện nơi có đất để hỏi cụ thể về thông tin quy hoạch. Dựa trên thông tin nhà đất mà người dân cung cấp, cán bộ chức năng sẽ tra cứu bản đồ quy hoạch và giải đáp cho họ biết mảnh đất đó có nằm trong khu quy hoạch nào hay không.
Ngoài ra, đây là cách kiểm tra quy hoạch đất an toàn và có độ chính xác cao, tuy nhiên sẽ tốn thời gian và công sức cũng như phải chờ đợi khi nhu cầu kiểm tra đất quy hoạch tăng cao.
Cách tiếp theo là xin thông tin quy hoạch đất ở Văn phòng đăng ký đất đai. Người dân có thể khai thác hệ thống thông tin đất đai do Nhà nước cung cấp bằng các phiếu yêu cầu và thực hiện trả phí. Trong trường hợp từ chối cung cấp thông tin đất đai, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ trả lời bằng văn bản và nêu rõ lý do.
Bên cạnh những cách trên, người dân có thể tra cứu thông tin quy hoạch trực tuyến. Nếu đang không biết xem bản đồ quy hoạch ở đâu, người dân chỉ cần truy cập cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất và xem hướng dẫn được đăng tải.
Đất giao khi chưa có quy hoạch đã sử dụng nhiều năm được cấp sổ đỏ không?
Căn cứ vào khoản 2 Điều 140 Luật Đất đai 2024 về trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được giao không đúng thẩm quyền và đất đã sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2004, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ) theo quy định tại Khoản 3 và Khoản 6 Điều 138 của Luật này.
Theo đó, thửa đất đang sử dụng phải phù hợp với 1 trong 5 loại quy hoạch nêu trên thì được xem xét cấp sổ đỏ. Căn cứ quy định trên thì trường hợp thời điểm giao đất không đúng thẩm quyền năm 1996 không có quy hoạch nhưng đến năm 2024 không phù hợp với quy hoạch sẽ không đủ điều kiện để được xem xét cấp sổ đỏ theo quy định tại Điều 140 Luật Đất đai”.
Trần Danh (CTV TVPL Trung tâm tư vấn pháp luật Minh Sơn)
