Ngày 07/01/2025, Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC) phối hợp Viện Nghiên cứu Chính sách pháp luật và Kinh tế hội nhập (IRLIE) tổ chức buổi tham vấn pháp lý bằng hình thức trực tuyến cho một số độc giả thường xuyên theo dõi các trang tin điện tử, mạng xã hội trực thuộc như: www.huongnghiepthitruong.vn; www.chinhsachphapluat.vn; www.thamvanphapluat.vn; www.tuvanphapluatvietnam.vn; www.bestlife.net.vn; www.nghiencuupldautu.vn; www.phattrienspcongnghe.vn; www.doanhnghiepnongnghiep.vn và đặc san in Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông; đặc san khoa học Chính sách pháp luật và Kinh tế hội nhập liên quan đến Luật Đất đai 2024…
Tại đây, Luật sư – Thạc sỹ Nguyễn Thành Hưng – Phó giám đốc Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm (TTLCC), giám đốc Chi nhánh số 1 tại huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai phân tích cụ thể sau: Tách thửa đất là một trong những nhu cầu phổ biến của người sử dụng đất, nhất là trong bối cảnh đô thị hóa và nhu cầu nhà ở gia tăng. Đồng thời, khi sổ đỏ sai thông tin của người được cấp sổ hoặc sai thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất…cần phải thực hiện thủ tục đính chính thông tin theo quy định mới.
Đất không có đường đi được phép tách thửa được không?
Không phải mọi loại đất đều dễ dàng có thể thực hiện việc tách thửa, đặc biệt là đất không có đường đi vào. Nêu lại câu hỏi mà độc giả quan tâm, đất không có đường đi có được phép tách thửa hay không?
Căn cứ theo Điều 220 Luật Đất đai 2024 quy định về nguyên tắc, điều kiện tách thửa đất, có thể thấy nếu thuộc một trong 03 trường hợp dưới đây thì sẽ không được tách thửa đất:
Có hai yêu tố cần quan tâm nư sau: Thửa đất không có một trong các loại giấy chứng nhận sau: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; Thửa đất đã hết thời hạn sử dụng đất và thứ ba là đất đang có tranh chấp, bị kê biên để bảo đảm thi hành án, bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tuy nhiên, trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất.
Qua đó, nếu theo những quy định của pháp luật đất đai như nêu ở trên thì có thể thấy, cả khi đất không có lối đi vẫn được tách thửa. Thế nưng, một trong những nguyên tắc trong Bộ luật Dân sự cũng thực tiễn áp dụng là thửa đất phải có lối đi.
Căn cứ theo quy định tại Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015 thì, khi một thửa đất được chia thành nhiều thửa khác nhau thì khi chia (tách) phải dành lối đi cần thiết cho người ở phía trong mà không có đền bù. Nghĩa là phải có lối đi và người sử dụng đất bị vây bọc không phải đền bù cho người sử dụng đất ở phía ngoài.
Trong đó, vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.
Cạnh đó, có những điều kiện tách thửa theo quy định của pháp luật đất đai thì khi tách thửa phải có lối đi. Nói cách khác, đất không có lối đi sẽ không được tách thửa.
Sổ đỏ bị sai thông tin phải xử lý thế nào?
Căn cứ theo khoản 1 Điều 152 Luật Đất đai 2024 quy định cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm đính chính giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây: Có sai sót thông tin của người được cấp giấy chứng nhận so với thông tin tại thời điểm đính chính; Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được tổ chức đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận hoặc được thể hiện trong văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai.
Do đó, khi sổ đỏ bị sai thông tin thì người sử dụng đất cần liên hệ cơ quan có thẩm quyền cấp Sổ đỏ để tiến hành đính chính sổ đỏ.
Đặc biệt, có 4 bước thủ tục đính chính Sổ đỏ đã cấp được thực hiện theo Điều 45 Nghị định 101/2024/NĐ-CP như sau:
Chuẩn bị hồ sơ đính chính Sổ đỏ: Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 11/ĐK ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP; Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp; Giấy tờ chứng minh sai sót thông tin của người được cấp Giấy chứng nhận so với thông tin tại thời điểm đề nghị đính chính hoặc sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với thông tin trên Giấy chứng nhận đã cấp; Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện thủ tục thông qua người đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự thì phải có văn bản về việc ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự.
Nộp hồ sơ: Trường hợp cơ quan có thẩm quyền phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót thì thông báo cho người được cấp Giấy chứng nhận và đề nghị nộp lại bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp để thực hiện đính chính; Trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận phát hiện Giấy chứng nhận cấp lần đầu có sai sót thì nộp hồ sơ theo quy định đến Bộ phận Một cửa; Cơ quan tiếp nhận hồ sơ cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả cho người nộp hồ sơ và chuyển hồ sơ đến cơ quan có chức năng quản lý đất đai;
Tuy nhiên, trong trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất có sai sót thì nộp hồ sơ theo quy định đến cơ quan tiếp nhận hồ sơ sau: Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, cấp huyện, cấp xã; Văn phòng đăng ký đất đai; Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Đính chính hồ sơ: Trường hợp Giấy chứng nhận cấp lần đầu có sai sót thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai thực hiện: Thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai chuyển hồ sơ cấp Giấy chứng nhận đến cơ quan có chức năng quản lý đất đai; Kiểm tra hồ sơ, lập biên bản kết luận về nội dung và nguyên nhân sai sót; Trình cơ quan có thẩm quyền quy định tại khoản 1 Điều 136 Luật Đất đai 2024 xác nhận nội dung đính chính trên Giấy chứng nhận đã cấp hoặc cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; Chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai để chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc gửi cơ quan tiếp nhận hồ sơ để trao cho người được cấp.
Thế nhưng, trong trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất có sai sót thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện: Kiểm tra, lập biên bản kết luận về nội dung và nguyên nhân sai sót; Xác nhận nội dung đính chính trên Giấy chứng nhận đã cấp hoặc cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc gửi cơ quan tiếp nhận hồ sơ để trao cho người được cấp.
Nhận kết quả:Trường hợp đính chính Giấy chứng nhận đã cấp là không quá 10 ngày làm việc. Qua đó, những nội dung sai sót sẽ được đính chính lại theo khoản 28 Điều 13 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT.Điển hình, “(ghi nội dung có sai sót) có sai sót, được đính chính lại là … (ghi nội dung đã được đính chính) theo hồ sơ số … (ghi mã hồ sơ thủ tục đăng ký)”.
Văn Hải – Tuấn Tú (CTVTVPL Trung tâm tư vấn pháp luật Toàn Tâm)
